ปัจจุบันมีการทำสัญญาเช่าบ้านและอาคาร หรือสถานที่ติดตั้งป้ายโฆษณาหรือแผงสินค้าเป็นจำนวนมาก เนื่องจากผู้ประกอบธุรกิจไม่มีเงินทุนเพียงพอที่จะซื้อทรัพย์สินเป็นของตนเอง ดังนั้น จะทำให้มีกรณีพิพาทเกี่ยวกับการเช่าเป็นจำนวนมากในชั้นศาล ไม่ว่าจะเป็นเรื่องกำหนดระยะเวลาการเช่า การบอกเลิกสัญญาเช่า การเช่าช่วง การทำสัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย ไม่ยอมเสียค่าธรรมเนียมในการการจดทะเบียนการเช่า เป็นต้น
ฝ่ายกฎหมายจึงขอนำตัวอย่างคดีที่พิพาทเกี่ยวกับเรื่องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านและที่ดิน มานำเสนอต่อผู้อ่าน เพื่อใช้เป็นบรรทัดฐานในการทำนิติกรรมสัญญาที่เกี่ยวกับการเช่าต่อไป
หลักกฎหมายเกี่ยวกับการเช่า
การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี ดังนั้น หากบริษัททำสัญญาเช่าที่ดินที่มีระยะเวลาการเช่าเกิน 3 ปี จะต้องมีการจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินทุกครั้ง
1.การเช่าช่วง
การเช่าจะต้องเช่าจากผู้มีสิทธิตามกฎหมาย ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดิน หรือผู้ให้เช่าช่วง และต้องมีหลักฐานให้ชัดเจนด้วย หากจำเลยเข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าเช่าช่วงจากโจทก์ แต่ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าช่วงกับโจทก์แต่อย่างใด และไม่ปรากฏว่ามีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อของจำเลยผู้เช่า จำเลยจึงไม่อาจยกการเช่าช่วงขึ้นใช้ยันโจทก์ได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6275/2551)
2.คำมั่นจะให้เช่า
ในกรณีที่สัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว แต่ผู้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อ เมื่อผู้เช่าตอบรับ คำมั่นแล้ว สัญญาเช่ามีผลผูกพันทันที เช่น กำหนดในสัญญาเช่าว่า ถ้าครบกำหนด 2 ปีตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิจะเช่าต่ออีก 2 ปีและเมื่อผู้เช่าแจ้งความประสงค์ต่อผู้ให้เช่าแล้วผู้ให้เช่าจะปฏิเสธไม่ได้ และเมื่อครบระยะเวลา 2 ปีแล้ว ผู้เช่าก็มีสิทธิเช่าต่อในเงื่อนไขดังกล่าว (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 626/2490)
3.คำมั่นด้วยวาจา
คำมั่นของผู้ให้เช่าที่จะบังคับได้ ต้องจัดทำเป็นหนังสือ หรือลายลักษณ์อักษรที่มีผลผูกพันถูกต้องเท่านั้น การให้คำมั่นด้วยวาจาไม่สามารถใช้บังคับให้ทำสัญญาเช่าต่อไปได้ เช่นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้วเป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาและอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม ซึ่งโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทอันเป็นทรัพย์สินที่เช่ามาจากมารดาโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าตึกแถวพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอให้บังคับโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7386/2548)
4.คำมั่นเป็นลายลักษณ์อักษร
สัญญาเช่ามีข้อความว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นแก่ผู้เช่าว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี ตามเงื่อนไขประเพณีที่ได้กระทำกันในวันทำสัญญานี้ ทั้งนี้ ผู้เช่าต้องแสดงเจตนาเป็นลายลักษณ์อักษรแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบภายในกำหนดหนึ่งเดือนนับแต่วันสัญญาเช่านี้ครบกำหนด ดังนี้ เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ เมื่อผู้เช่ามีหนังสือแสดงความจำนงขอทำสัญญาเช่าต่อภายในกำหนดเวลา เท่ากับผู้เช่าสนองรับคำมั่นของผู้ให้เช่าแล้ว และถือว่ามีสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและประเพณีที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิม โดยไม่ต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก (พิพากษาศาลฎีกาที่ 1925/2517)
5.การตกลงยกเลิกคำมั่น
ผู้ให้เช่าไม่อาจถอนคำมั่นนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ตาม แต่ก็มิได้ห้ามคู่สัญญาในอันที่จะตกลงกันยกเลิกคำมั่นนั้นเสียได้ ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยตกลงยกเลิกข้อความในสัญญาเช่าต่างตอบแทนเกี่ยวกับคำมั่นนั้นเสียแล้ว คำมั่นดังกล่าวย่อมสิ้นผลไป (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3078 – 3079/2552)