การดำเนินกิจการธุรกิจด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตกอยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องการคุ้มครองผู้บริโภคด้านโฆษณา ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ความคุ้มครองแก่ผู้บริโภคเกี่ยวกับได้รับข้อมูลข่าวสาร รวมทั้งคำพรรณนาคุณภาพที่ถูกต้อง และเพียงพอต่อสินค้าและบริการ
สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค สำนักนายกรัฐมนตรี หรือ สคบ. เป็นหน่วยงานรัฐ มักจะได้รับเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับว่าคำโฆษณาของผู้ประกอบการไม่ตรงกับสภาพความเป็นจริง หากผู้ประกอบการโฆษณาไม่ถูกต้องตามเงื่อนไข ผู้โฆษณาจะมีโทษอาญา
คำว่า “โฆษณา” หมายความรวมถึงการกระทำการไม่ว่าโดยวิธีการใด ๆ ให้ประชาชนเห็นหรือทราบข้อความเพื่อประโยชน์ทางการค้า ไม่ว่าจะสื่อสารผ่านสื่อโฆษณาประเภทใหก็ตาม เช่น หนังสือพิมพ์ สิ่งพิมพ์ วิทยุกระจายเสียง วิทยุโทรทัศน์ ไปรษณีย์โทรเลข โทรศัพท์ หรือป้าย
หลักเกณฑ์การโฆษณา
ผู้โฆษณาจะต้องไม่ใช้ข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภคหรือใช้ข้อความที่อาจก่อให้เกิดผลเสียต่อสังคมเป็นส่วนรวม ทั้งนี้ ไม่ว่าข้อความดังกล่าวนั้นจะเป็นข้อความที่เกี่ยวกับแหล่งกำเนิด สภาพ คุณภาพ หรือลักษณะของสินค้าหรือบริการ ตลอดจนการส่งมอบ การจัดหา หรือการใช้สินค้าหรือบริการ หรือข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภคหรือเป็นข้อความที่อาจก่อให้เกิดผลเสียต่อสังคมเป็นส่วนรวม เช่น ข้อความที่เป็นเท็จหรือเกินความจริง หรือ ข้อความที่จะก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการไม่ว่าจะกระทำโดยใช้หรืออ้างอิงรายงานทางวิชาการ สถิติ หรือสิ่งใดสิ่งหนึ่งอันไม่เป็นความจริงหรือเกินความจริงหรือไม่ก็ตาม หรือข้อความอย่างอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
หากข้อความที่ใช้ในการโฆษณาที่บุคคลโดยทั่วไปสามารถเข้าใจได้ว่า ข้อความโฆษณาดังกล่าวไม่อาจเป็นความจริงได้อย่างแน่แท้ ก็ไม่ถือว่า เป็นข้อความที่ต้องห้ามในการโฆษณาด้วย
แนวทางและหลักเกณฑ์การโฆษณาที่จัดให้มีการส่งเสริมการขาย
กฎกระทรวงฉบับที่ 5 (พ.ศ. 2534) ออกตามความในพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 ได้กำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการโฆษณาที่มีจัดการส่งเสริมการขายบ้านหรือห้องชุดที่จัดให้มีของแถมพกหรือการชิงรางวัล เสี่ยงโชค หรือจัดให้มีการลด แลก แจก แถม ผู้ประกอบการจะต้องโฆษณาขายโดยระบุข้อความให้ครบถ้วน ดังนี้
- การโฆษณาที่จัดให้มีของแถมพกหรือการชิงรางวัล เสี่ยงโชค ต้องระบุหลักเกณฑ์ วิธีการ เงื่อนไข หรือข้อกำหนดในการเสี่ยงโชค, วัน เดือน ปี ที่เริ่มต้นและสิ้นสุดของการจัดให้มีการเสี่ยงโชค, ประเภท ลักษณะ จำนวน และมูลค่าของแถมพกหรือรางวัล แต่ละสิ่งหรือมูลค่ารวมแต่ละประเภท, เขตหรือถิ่นที่มีการจัดให้มีการเสี่ยงโชค (เว้นแต่จัดให้มีขึ้นทั่วประเทศ) , วัน เดือน ปี เวลา สถานที่ ที่จัดให้มีการเสี่ยงโชค และสื่อโฆษณาที่ใช้ในการประกาศรายชื่อผู้โชคดีที่ได้รับรางวัล
- การโฆษณาที่จัดให้มีมีการลด แลก แจก แถม ต้องระบุหลักเกณฑ์ วิธีการ เงื่อนไข หรือข้อกำหนด, วัน เดือน ปี ที่เริ่มต้นและสิ้นสุดของการจัดรายการ (เว้นแต่กรณีของแถมติดกับสินค้า), ประเภท ลักษณะ และมูลค่าของของแถม แต่ละสิ่งหรือมูลค่ารวมแต่ละประเภท, เขตหรือถิ่นที่มีการจัดรายการ (เว้นแต่จัดให้มีขึ้นทั่วประเทศ) และสถานที่รับของแถม
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักจะมีการโฆษณาข้อความกว้าง ๆ เช่น ระบุแต่เพียงว่า “ฟรี เฟอร์นิเจอร์” หรือ “ฟรี ค่าโอน” โดยไม่มีข้อความอื่น ๆ ตามที่ระบุไว้ข้างต้น ย่อมถือว่า บริษัทโฆษณาโดยผิดหลักเกณฑ์ เพื่อเป็นการป้องกันปัญหาต่าง ๆ ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องกับการจัดทำโฆษณาของบริษัทต้องระมัดระวังและรอบคอบในการใช้ข้อความ หรือวิธีการโฆษณาเพื่อจำหน่ายบ้านและห้องชุดผ่านทางสื่อโฆษณาต่าง ๆ โดยหากไม่แน่ใจในข้อความใด ขอให้หารือมายังฝ่ายกฎหมายได้ทันที
ผู้ประกอบการไม่ดำเนินการโฆษณาขายบ้านและห้องชุดให้ถูกต้องตามที่กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคกำหนดไว้ ผู้ประกอบการจะต้องได้รับโทษตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 คือ ในกรณีที่ผู้ประกอบการเจตนาโฆษณาโดยใช้ข้อความที่เป็นเท็จ เกินจริง ทำให้เข้าใจผิดเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการ ผู้ประกอบการต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 50,000 บาท หรือทั้งจำและปรับ สำหรับกรณีที่ผู้ประกอบการโฆษณาโดยใช้ข้อความที่สนับสนุนโดยตรงหรือโดยอ้อมให้มีการกระทำผิดกฎหมายหรือศีลธรรม สร้างความแตกแยกในหมู่ประชาชน ใช้ข้อความไม่ครบถ้วนที่กำหนดในกฎกระทรวง ผู้ประกอบการต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 30,000 บาท หรือทั้งจำและปรับ โดยกรรมการหรือผู้จัดการหรือผู้รับผิดชอบในการดำเนินการของนิติบุคคลนั้นจะต้องรับโทษตามที่กฎหมายกำหนดสำหรับความผิดนั้น ๆ ด้วย
ในครั้งถัดไป คลินิคกฎหมายจะได้นำเสนอถึงหลักเกณฑ์การคุ้มครองผู้บริโภคที่เกี่ยวข้องกับการโฆษณาขายห้องชุด ที่ดิน และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง